Prix de l'immobilier à Nice en 2026 : le guide complet par quartier
Observatoire du marché immobilier · Édition #1 · Juin 2026
Le prix médian d'un appartement à Nice s'établit autour de 4 780 €/m² selon les données DVF, avec un marché qui repart à la hausse (+3,3 % début 2026) après la légère correction de 2023-2024. Mais cette moyenne cache une réalité : entre l'Ariane (~1 800 €/m²) et le Mont Boron (jusqu'à 15 000 €/m²), l'écart dépasse 700 %. Cet observatoire croise toutes les sources disponibles — transactions notariales réelles (DVF) en priorité — pour répondre à une seule question : combien coûte vraiment un bien à Nice, et où acheter en 2026 ?
01Chiffres clés du marché niçois
Nice est la 5e ville de France par sa population (353 701 habitants) et l'une des places les plus convoitées de la Côte d'Azur. Son marché se distingue par une demande internationale très élevée — environ 30 % d'acquéreurs non-résidents ou en résidence secondaire selon les notaires PACA — ce qui le rend structurellement résilient, mais peu accessible aux primo-accédants locaux.
02Pourquoi les chiffres divergent selon les sources
Selon la source et la méthode de calcul, le prix au m² à Nice varie de 3 970 € à plus de 5 200 €. Comprendre ce que chaque source mesure est essentiel pour ne pas surévaluer ou sous-évaluer un bien.
| Source | Base mesurée | Prix annoncé | Date |
|---|---|---|---|
| Normi / DVF | Transactions notariales (médiane) | 3 970 €/m² | 2026 |
| VALORIS / DVF | DVF médiane 12 mois · 1 589 tx | 4 780 €/m² | 2024-2025 |
| PAP.fr | DVF + annonces PAP | 4 873 €/m² | Juin 2026 |
| Qoridor | DVF · 7 050 tx (24 mois) | 4 922 €/m² | Juin 2026 |
| immovrai.com | DVF médiane | 4 840 €/m² | 2025 |
| Selexium | DVF + MeilleursAgents | 5 195 €/m² | Mai 2026 |
| ScoreImmo | DVF + SeLoger + MA | 5 219 €/m² | Avril 2026 |
Fourchettes appartement. Les écarts s'expliquent par la méthode, détaillée ci-dessous.
Donnée clé DPE. À Nice, les biens classés A se vendent en moyenne +6 % plus cher que les biens de classe D. Les passoires thermiques (classe G) se vendent environ -2 % sous la médiane et représentent 8 % des transactions récentes. Depuis l'interdiction de location des G en 2025, leur décote s'accentue progressivement (source : Normi / DVF + ADEME 2026).
03Prix par type de bien et budget d'achat
| Type de bien | Prix médian DVF | Fourchette | Source |
|---|---|---|---|
| Appartement (tous) | 4 780 – 4 922 €/m² | 2 895 – 7 300 €/m² | DVF / Qoridor 2026 |
| Studio | ~7 120 €/m² | — | Eficty 2025 |
| T2 | ~6 000 €/m² | — | Eficty 2025 |
| T3 et + | < 6 000 €/m² | dégressif | Eficty 2025 |
| Maison | 5 258 – 7 004 €/m² | 3 261 – 11 194 €/m² | VALORIS / Qoridor 2026 |
Particularité niçoise : les studios affichent un prix au m² supérieur aux grands appartements (effet de surface inverse), soutenu par la forte demande locative étudiante et saisonnière. Le T2 reste le bien le plus échangé.
Combien de surface pour quel budget ? Sur la base du prix médian DVF (4 840 €/m² appartement, 6 266 €/m² maison, source immovrai.com), hors frais de notaire (7-9 % dans l'ancien) et frais d'agence :
| Budget | Surface appartement | Surface maison |
|---|---|---|
| 100 000 € | ~20 m² | ~15 m² |
| 200 000 € | ~41 m² | ~31 m² |
| 300 000 € | ~61 m² | ~47 m² |
| 400 000 € | ~82 m² | ~63 m² |
Estimations indicatives au prix médian. Les biens vue mer, en étage élevé ou rénovés se situent largement au-dessus.
04Prix par quartier : la carte du marché niçois
Nice présente l'une des plus fortes dispersions de prix par quartier parmi les grandes villes françaises. L'écart entre le quartier le moins cher (Ariane) et le plus cher (Mont Boron) dépasse 700 % — un même budget achète un studio à l'est de la ville ou rien du tout sur les hauteurs vue mer.
Sources : DVF (Immover, VALORIS, Qoridor), Selexium (mai 2026), Netvendeur, Sotheby's Côte d'Azur. Largeur des barres calée sur le haut de fourchette. Prix variables selon l'étage, l'état, la vue et les prestations.
| Quartier | Prix moyen au m² | Profil dominant |
|---|---|---|
| Mont Boron | 8 972 – 15 000 € | Luxe, villas, vue mer, clientèle internationale |
| Carré d'Or | 7 249 – 12 000 € | Prestige, clientèle huppée internationale |
| Le Port | 8 000 – 12 000 € | Quartier en mutation, desservi par le tramway |
| Promenade des Anglais | 8 000 – 10 000 € | Prestige, vue mer directe |
| Vieux-Nice | ~7 174 € | Patrimoine, tourisme, investisseurs |
| Cimiez | 6 000 – 8 000 € | Familles, retraités, villas Belle Époque |
| Les Musiciens | ~6 000 € | Art déco, bourgeois, proche plage |
| Fabron | 4 196 – 8 393 € | Cadres, actifs, proche mer |
| Libération / Le Ray | 3 200 – 4 000 € | Rendement locatif, jeunes actifs |
| Ariane | ~1 800 – 1 900 € | Secteur populaire, prix les plus bas |
Fourchettes indicatives. Sources : DVF, Selexium, Netvendeur, Sotheby's Côte d'Azur, 2025-2026.
05Acheter dans le neuf à Nice : l'Éco-Vallée
La majorité du marché niçois se joue dans l'ancien, mais le neuf occupe une place croissante à l'ouest de la ville, dans la plaine du Var. Le secteur de l'Éco-Vallée — Grand Arénas, Nice Méridia, Saint-Isidore — concentre l'essentiel des programmes VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), portés par l'arrivée de la future gare TGV, de campus et de nombreuses entreprises.
Acheter dans le neuf à Nice présente plusieurs avantages à mettre en balance avec un prix au m² généralement plus élevé que l'ancien :
| Critère | Neuf (VEFA) | Ancien |
|---|---|---|
| Frais de notaire | 2 – 3 % | 7 – 9 % |
| Performance énergétique (DPE) | A / B (RE2020) | Variable, souvent D à G |
| Travaux à prévoir | Aucun à la livraison | Fréquents (rénovation, DPE) |
| Prix au m² | Plus élevé | Plus accessible |
| Disponibilité | Délai de livraison (VEFA) | Immédiate |
Frais de notaire : LesCalculateurs / Notaires 06, 2026. Le neuf est particulièrement adapté aux acquéreurs cherchant un bien sans travaux et conforme aux dernières normes énergétiques, dans les quartiers ouest en développement.
06Évolution des prix sur 10 ans (2015-2026)
Sources : Dimo-diagnostic, DVF, VALORIS, immovrai.com, Qoridor, Selexium. Valeurs moyennes appartement, arrondies.
Sur dix ans, le prix des appartements à Nice a progressé d'environ +21 % (Dimo-diagnostic). La hausse a été de +8,3 % sur les trois dernières années (2022-2025, DVF / immovrai.com). Après la correction limitée de 2023-2024, le marché est reparti positivement en 2026, soutenu par la baisse des taux de crédit.
07Investir à Nice : rendement locatif et saisonnier
Nice a durci sa réglementation sur la location saisonnière en 2025. Malgré ces contraintes, la rentabilité saisonnière reste supérieure au locatif classique dans les secteurs premium — à condition de vérifier en amont le statut du bien et la zone concernée.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Loyer moyen au m²/mois | 20,40 €/m² | ScoreImmo / DHUP 2026 |
| Rendement brut locatif annuel | 4 – 5 % | ScoreImmo 2026 |
| Rendement brut saisonnier (premium) | 8 – 12 % | ScoreImmo 2026 |
| Délai de vente (bien bien estimé) | < 90 jours | Qoridor 2026 |
| Délai de vente (bien surcoté) | 180 jours et + | Qoridor 2026 |
| Acquéreurs non-résidents / secondaire | ~30 % | Notaires PACA / VALORIS |
| Frais de notaire (ancien) | 7 – 9 % | LesCalculateurs / Notaires 06 |
08Perspectives 2026 et points de vigilance
| Facteur | Impact | Détail |
|---|---|---|
| Tramway L3 (Saint-Isidore ↔ Port Lympia) | Positif | Depuis 2025, la L3 relie directement la plaine du Var au centre-ville. Prolongement vers Lingostière prévu à l'horizon 2030 — valorisation des quartiers desservis. |
| Réglementation location saisonnière | Modérateur | Règles durcies en 2025 — vérification impérative du statut et de la zone du bien. |
| DPE / Interdiction location G | Négatif passoires | Biens G : décote ~-2 % ; F interdits à la location à venir — anticiper la rénovation. |
| Demande internationale | Soutien structurel | ~30 % des transactions : retraités européens, télétravail, résidences secondaires. |
| Taux de crédit | Positif | Détente depuis 2025 — redonne de la marge aux primo-accédants nationaux. |
| Prévision prix 2026 | Hausse modérée | +2,5 % à +3,5 % anticipés (ScoreImmo), contre +5 % en moyenne sur 2021-2025. |
09Questions fréquentes sur le marché niçois
Quel est le prix au m² à Nice en 2026 ?
Le prix médian d'un appartement à Nice se situe autour de 4 780 €/m² selon les données DVF (transactions notariales réelles), et autour de 5 020 €/m² en prix moyen toutes typologies confondues. Les estimateurs intégrant les prix d'annonces affichent des valeurs plus élevées (jusqu'à 5 200 €/m²), car les prix demandés dépassent les prix de vente.
Quel est le quartier le plus cher et le moins cher de Nice ?
Le Mont Boron est le quartier le plus cher, avec des prix de 8 972 à 15 000 €/m² pour ses villas et appartements vue mer. À l'opposé, l'Ariane affiche les prix les plus bas, autour de 1 800 à 1 900 €/m². L'écart entre les deux dépasse 700 %, l'une des dispersions les plus fortes de France.
Est-ce le bon moment pour acheter à Nice en 2026 ?
Le marché repart à la hausse en 2026 (+3,3 % début d'année) après une correction limitée en 2023-2024, portée par la baisse des taux de crédit. Les prévisions tablent sur +2,5 % à +3,5 % sur l'année. Acheter reste pertinent pour un projet de moyen-long terme, en privilégiant les biens correctement estimés et de bonne performance énergétique. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Nice ?
Le rendement brut en location annuelle classique se situe entre 4 et 5 %. En location saisonnière sur les secteurs premium, il peut atteindre 8 à 12 % brut, mais Nice a durci sa réglementation en 2025 : il est impératif de vérifier le statut du bien et la zone avant tout projet saisonnier.
Pourquoi les studios sont-ils plus chers au m² que les grands appartements ?
C'est l'effet de surface inverse : à Nice, le studio se négocie autour de 7 120 €/m², contre moins de 6 000 €/m² pour un T3 ou plus. La forte demande locative étudiante et saisonnière sur les petites surfaces tire leur prix au m² vers le haut.
Quel budget pour un appartement à Nice ?
Au prix médian, comptez environ 20 m² pour 100 000 €, 41 m² pour 200 000 €, 61 m² pour 300 000 € et 82 m² pour 400 000 €, hors frais de notaire (7-9 % dans l'ancien) et frais d'agence. Les biens vue mer ou rénovés se situent nettement au-dessus de ces repères.
10Sources et méthodologie
Cet observatoire croise les données de transactions notariales (base DVF / DGFiP) — la référence la plus fiable car fondée sur les prix réellement payés — avec des estimateurs de marché (VALORIS, Qoridor, immovrai.com, Normi, ScoreImmo, Selexium, Netvendeur, PAP.fr, Eficty) et des sources officielles (INSEE, ADEME, Notaires PACA, DHUP). Les écarts entre sources s'expliquent par leur méthode : les données purement DVF reflètent les ventes conclues, tandis que les estimateurs pondérant les annonces tendent à surévaluer.
Avertissement. Cet observatoire est publié par nice-appartement.com à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier ou financier. Les fourchettes de prix sont indicatives et varient selon l'état, l'étage, la vue, l'exposition et les prestations de chaque bien. Pour une estimation personnalisée, consultez un professionnel.
Publication. Édition #1 · Juin 2026 · Document mis à jour deux fois par an en synchronisation avec les mises à jour de la base DVF. Prochaine édition : octobre 2026.