La location saisonnière à Nice reste attractive, mais elle n’a plus rien d’automatique. En 2026, la rentabilité dépend moins du nombre de touristes que de trois éléments très concrets : le statut du logement, l’autorisation administrative et la qualité réelle du bien.

Nice conserve une demande touristique forte. L’Observatoire du tourisme de la Métropole Nice Côte d’Azur indique que les hôtels et résidences ont enregistré 6,6 millions de nuitées en 2025, en hausse par rapport à 2024, et que les locations de meublés touristiques ont représenté 2,4 millions de nuits réservées. La demande existe donc toujours. Mais elle ne suffit plus à garantir une bonne opération.

Pour une résidence principale, la logique reste la plus simple. À Nice, la location saisonnière est possible dans la limite fixée par la commune, avec une déclaration préalable et un numéro d’enregistrement lorsque cela est requis. La Ville précise qu’à compter de 2026, la location d’une résidence principale est plafonnée à 90 jours maximum par an. C’est un point essentiel à vérifier avant de publier une annonce.

Pour une résidence secondaire, le cadre est beaucoup plus strict. Le propriétaire doit obtenir une autorisation de changement d’usage avant de louer le logement en meublé touristique. À Nice, cette question est particulièrement sensible dans les secteurs tendus comme le centre-ville, le Vieux-Nice, le Port, Riquier, Mont-Boron ou certains quartiers de l’Ouest. La Métropole indique par ailleurs que la procédure liée aux quotas a fait l’objet d’une suspension temporaire en 2026, ce qui impose de vérifier l’état des démarches directement auprès du service compétent avant tout projet.

Le règlement de copropriété est un autre point décisif. Depuis la loi Le Meur, les copropriétés disposent de nouveaux moyens pour encadrer ou interdire les meublés de tourisme, notamment lorsque le règlement interdit les activités commerciales dans les lots d’habitation. Dans une ville comme Nice, où de nombreux immeubles anciens possèdent des règlements exigeants, il faut lire ce document avant d’acheter, pas après.

Le DPE est également devenu incontournable. Les Notaires de France rappellent que les meublés de tourisme doivent respecter des exigences progressives de performance énergétique. Depuis le 21 novembre 2024, ils doivent présenter un DPE classé au minimum E. Un appartement classé F ou G peut donc devenir un mauvais support d’investissement si les travaux nécessaires n’ont pas été anticipés.

Sur le plan fiscal, la réforme est également importante. Pour les meublés de tourisme non classés, impots.gouv.fr indique que le seuil du régime micro-BIC est désormais de 15 000 € de chiffre d’affaires, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Pour les meublés de tourisme classés, le seuil est de 77 700 €, avec un abattement de 50 %. Le classement du logement peut donc devenir un vrai sujet de stratégie fiscale.

Cela ne veut pas dire que le régime réel est toujours préférable, ni que le classement est toujours indispensable. Mais cela signifie qu’un propriétaire ne peut plus calculer sa rentabilité à partir du seul chiffre d’affaires brut. Il faut intégrer les frais de plateforme, la conciergerie, le ménage, le linge, les charges de copropriété, la taxe de séjour, la fiscalité et les périodes creuses.

À Nice, les quartiers ne se valent pas non plus. Un studio dans le Carré d’Or, un deux-pièces proche du Port, un appartement à Libération ou un bien à Fabron ne répondent pas au même usage. Le centre et le bord de mer attirent une clientèle touristique évidente, mais ce sont aussi les zones où la réglementation, la copropriété et les prix d’achat peuvent être les plus contraignants.

Pour un investisseur, les secteurs comme Riquier, Libération, Nice Ouest ou certaines rues proches du tramway peuvent parfois offrir un meilleur équilibre entre prix d’achat, demande locative et usage alternatif en location meublée longue durée. C’est important, car une bonne stratégie saisonnière doit toujours prévoir un plan B.

La rentabilité brute peut encore être intéressante lorsque le bien est bien situé, autorisé, correctement classé énergétiquement et géré avec rigueur. Mais une rentabilité brute ne veut pas dire grand-chose si elle oublie les charges, les travaux, les périodes sans réservation, les frais de gestion ou l’impôt. En 2026, le calcul doit être beaucoup plus prudent qu’il y a quelques années.

Le profil le plus favorable reste souvent celui du propriétaire occupant qui loue sa résidence principale pendant ses absences, dans le respect du plafond applicable. Les frais fixes existent déjà, la location vient compléter les revenus et l’exposition administrative reste plus limitée qu’un investissement pur en résidence secondaire.

À l’inverse, l’investisseur qui achète un appartement ancien en centre-ville, avec un mauvais DPE, une copropriété restrictive et aucune autorisation sécurisée, prend un risque important. Le bien peut être beau, bien placé et très demandé sur le papier, mais juridiquement ou fiscalement inadapté à la location saisonnière.

Mon avis est clair : la location saisonnière à Nice peut encore être rentable en 2026, mais seulement pour les propriétaires qui travaillent leur projet comme une vraie stratégie. La demande touristique reste solide, mais la réglementation, la fiscalité et la copropriété sélectionnent désormais les biens les plus adaptés. Ce n’est plus un marché où l’on peut improviser. C’est un marché où l’on doit vérifier avant d’acheter, chiffrer avant de se lancer et toujours conserver une solution alternative.