Acheter un pied-à-terre
Résidence secondaire à Nice : budget, fiscalité et quartiers
Nice compte 33 235 résidences secondaires et logements occasionnels, soit 13,8 % de son parc de 240 935 logements (INSEE, recensement 2023, publié en 2026). Acheter un pied-à-terre dans la ville reste donc une pratique courante, mais l'équation a changé : la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est majorable jusqu'à 60 % en zone tendue, et la location touristique est encadrée depuis le 1er janvier 2026 par un règlement métropolitain strict.
Cette page expose ce qu'un achat de résidence secondaire à Nice implique concrètement en 2026 : le budget d'acquisition, les charges annuelles réellement supportées, la fiscalité applicable, les quartiers qui se prêtent le mieux à un usage intermittent, et les précautions à prendre quand le bien reste vide une partie de l'année.
En bref
- Part du parc : 13,8 % des logements niçois sont des résidences secondaires ou occasionnelles (INSEE 2023).
- Prix d'entrée : environ 4 864 à 5 206 €/m² en moyenne pour un appartement, plus de 7 000 €/m² sur le front de mer (DVF et PAP, Meilleurs Agents, août 2026).
- Droits de mutation : environ 5,81 % du prix, les Alpes-Maritimes n'ayant pas relevé leur taux départemental.
- Taxe d'habitation : due sur la résidence secondaire, avec une majoration possible de 5 à 60 % à Nice, commune située en zone tendue.
- Location touristique : autorisation de changement d'usage obligatoire au-delà de 90 nuitées par an pour une résidence principale, et dans tous les cas pour une résidence secondaire louée en meublé de tourisme.
Qu'est-ce qu'une résidence secondaire au sens fiscal
Une résidence secondaire est un logement meublé dont vous disposez librement et que vous n'occupez pas à titre de résidence principale. La qualification ne dépend pas de la durée d'occupation mais de la déclaration d'occupation que tout propriétaire doit renseigner dans son espace personnel sur impots.gouv.fr. Trois statuts sont possibles : résidence principale, résidence secondaire, ou logement vacant.
Cette distinction commande toute la suite : taxe d'habitation, exonération ou non de plus-value à la revente, éligibilité aux dispositifs d'aide à la rénovation, et régime applicable en cas de mise en location saisonnière.
Point clé
Un logement laissé volontairement vide n'est pas une résidence secondaire : il relève de la taxe sur les logements vacants. À Nice, ville en zone tendue, les deux régimes coexistent et la déclaration d'occupation détermine lequel s'applique.
Le budget d'acquisition à Nice
Le prix moyen d'un appartement ancien à Nice s'établit entre 4 864 €/m² (base DVF exploitée par PAP, 1er août 2026) et 5 206 €/m² (indice Meilleurs Agents, août 2026). Les acheteurs de résidence secondaire se portent toutefois majoritairement sur des secteurs plus chers que la moyenne communale, parce que les critères recherchés, vue, centralité et front de mer, sont précisément ceux qui font le prix.
| Secteur | Prix moyen | Budget pour 45 m² | Ce que l'on achète |
|---|---|---|---|
| Mont Boron | 9 653 €/m² | environ 434 000 € | Vue mer dégagée, calme, voiture nécessaire |
| France et Negresco | 7 579 €/m² | environ 341 000 € | Front de mer, immeubles de la villégiature |
| Victor Hugo et Buffa | 7 392 €/m² | environ 333 000 € | Carré d'Or élargi, tout à pied |
| Musiciens | 6 642 €/m² | environ 299 000 € | Central, patrimonial, très liquide à la revente |
| Jean Médecin | 6 446 €/m² | environ 290 000 € | Hypercentre, tramway, gare à dix minutes |
| Riquier et Port | 5 060 €/m² | environ 228 000 € | Quartier vivant en transformation, bassin et tramway |
Source : base DVF (Etalab) et annonces PAP, relevé au 1er août 2026. Budgets hors droits de mutation et frais annexes.
À ce prix s'ajoutent environ 5,81 % de droits de mutation, taux applicable dans les Alpes-Maritimes, le département n'ayant pas voté la hausse départementale ouverte par la loi de finances pour 2025. Le détail complet des frais figure sur la page frais de notaire à Nice, et la comparaison entre quartiers sur la page prix au m² à Nice en 2026.
La fiscalité d'une résidence secondaire à Nice
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires
La taxe d'habitation a été supprimée sur les résidences principales, mais elle reste due sur les résidences secondaires. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, revalorisée chaque année, à laquelle s'applique le taux voté par la commune.
Les communes situées en zone tendue, où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants, peuvent en outre voter une majoration comprise entre 5 % et 60 % de la part communale de cette taxe. Nice appartient à cette catégorie. Le taux de majoration effectivement appliqué est fixé par délibération du conseil municipal et publié chaque année par la DGFiP : vérifiez-le sur votre avis d'imposition plutôt que sur une estimation.
Les exonérations possibles
Des dégrèvements existent pour trois situations limitativement définies : les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de leur habitation principale pour des raisons professionnelles, celles hébergées durablement en établissement de soins de longue durée, et celles dont le logement ne peut plus être affecté à l'habitation principale pour une cause indépendante de leur volonté. Ces cas se demandent, ils ne s'appliquent pas automatiquement.
Taxe foncière et taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Elles restent dues comme pour toute propriété bâtie, sans distinction d'usage. Sur un pied-à-terre occupé six à huit semaines par an, ces deux taxes ajoutées à la taxe d'habitation majorée pèsent souvent davantage que les charges de copropriété.
Plus-value à la revente
Contrairement à la résidence principale, la revente d'une résidence secondaire est soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière, avec un abattement progressif pour durée de détention. Une exonération spécifique peut s'appliquer, sous conditions, lors de la première cession d'un logement autre que la résidence principale lorsque le produit est remployé dans l'acquisition d'une résidence principale. Ce point mérite une vérification auprès du notaire avant de signer, pas après.
À retenir
Sur un budget d'acquisition de 300 000 €, prévoyez un coût annuel de détention réaliste incluant taxe foncière, taxe d'habitation majorée, charges de copropriété, assurance et entretien. Ce montant, souvent sous-estimé, conditionne la rentabilité réelle du projet bien plus que le prix au mètre carré.
Louer sa résidence secondaire à Nice : ce qui a changé en 2026
Beaucoup d'acheteurs envisagent de rentabiliser leur pied-à-terre en le louant pendant les semaines d'inoccupation. Le cadre s'est nettement resserré.
L'autorisation de changement d'usage
Depuis le 1er janvier 2026, un règlement adopté par délibération du Conseil métropolitain du 5 décembre 2025 encadre les changements d'usage à Nice. Transformer un logement en meublé de tourisme suppose une autorisation préalable du maire. Pour un propriétaire particulier, cette autorisation temporaire est délivrée pour trois ans maximum, non renouvelable et non transférable à un autre bien.
Le mécanisme de compensation
Dans les secteurs les plus tendus, l'autorisation peut être subordonnée à une compensation : transformer en habitation une surface équivalente de locaux non résidentiels situés à Nice, ou acquérir des titres de commercialité auprès d'un tiers ayant réalisé cette transformation. Cette contrainte change radicalement l'économie du projet.
Les zones à quota
Quatre secteurs sont soumis à un quota d'autorisations : Vieux-Nice, Riquier et Port et Mont Boron, Centre-Ville, et Ouest. Les demandes ne sont recevables qu'en février de chaque année. Le dépôt des demandes dans ces zones a été suspendu du 1er février au 31 août 2026 dans l'attente d'une décision juridictionnelle. Avant tout engagement, vérifiez l'état du dispositif auprès de la Métropole Nice Côte d'Azur.
Le numéro d'enregistrement
Indépendamment de l'autorisation de changement d'usage, toute mise en location d'un meublé de tourisme suppose une déclaration et l'obtention d'un numéro d'enregistrement, qui doit figurer sur chaque annonce en ligne. Les sanctions prévues en cas de manquement sont substantielles.
Points clés
- Un pied-à-terre loué ponctuellement en meublé de tourisme n'est jamais dispensé d'autorisation : la tolérance des 90 nuitées annuelles ne concerne que la résidence principale du déclarant.
- La location nue à l'année, ou la location meublée classique à un locataire en résidence principale, ne relèvent pas du changement d'usage.
- La location de longue durée transforme le bien en investissement locatif : voir la page investir dans l'immobilier à Nice.
Quels quartiers pour une résidence secondaire à Nice
Un pied-à-terre n'obéit pas aux mêmes critères qu'une résidence principale. L'accès sans voiture, la sécurité d'un immeuble occupé à l'année et la facilité de revente comptent davantage que la proximité d'une école ou la surface.
Carré d'Or et Musiciens
Le choix le plus liquide. Tout se fait à pied, la revente est rapide, la clientèle internationale est présente. Vérifier l'ascenseur, les charges et le niveau sonore de la rue.
Promenade des Anglais
L'adresse la plus visible et la plus recherchée par les acheteurs étrangers. Contrôler la profondeur réelle de la vue, l'exposition au bruit de la voie et le montant des charges.
Vieux-Nice
Le cachet maximal, dans des immeubles souvent sans ascenseur ni stationnement. À réserver aux séjours courts et aux acheteurs qui acceptent l'animation nocturne.
Le Port et Riquier
Budget d'entrée plus accessible, tramway, bassin et place Garibaldi. Le prix varie fortement d'une rue à l'autre : la vérification de l'adresse exacte est ici déterminante.
Mont Boron
Le calme et la vue au prix le plus élevé de la ville. Voiture indispensable, ce qui limite l'usage pour des séjours de quelques jours sans véhicule.
Cimiez
Résidences entretenues, volumes confortables, environnement calme. Convient aux séjours longs et aux familles, moins aux week-ends express.
Le détail de chaque secteur est développé dans le répertoire des quartiers de Nice, notamment le Carré d'Or, le Vieux-Nice, le Port et le Mont Boron. Pour les biens avec vue, la page appartement vue mer à Nice détaille ce que la vue coûte réellement.
Les vérifications propres à un bien peu occupé
La copropriété
Un immeuble majoritairement composé de résidences secondaires vote peu de travaux et se dégrade lentement. Demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le montant du fonds de travaux et l'état des impayés avant de vous engager.
Le DPE
Un diagnostic de performance énergétique médiocre n'interdit pas l'usage personnel, mais il ferme la porte à la location nue en résidence principale : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à compter du 1er janvier 2028 et les E à compter du 1er janvier 2034. Un pied-à-terre classé F acheté aujourd'hui perd donc une partie de ses options de sortie.
Les risques naturels
Nice est classée en zone de sismicité 4, dite moyenne. La commune est également concernée par des risques de mouvement de terrain et, sur certains secteurs, d'inondation. L'état des risques est annexé à toute promesse de vente : lisez-le, et complétez-le au besoin par une consultation du site Géorisques pour l'adresse exacte.
La gestion à distance
Relevés de compteurs, coupure d'eau en hiver, ventilation, courrier, interventions d'urgence en cas de dégât des eaux : un pied-à-terre suppose une organisation, syndic réactif, voisin de confiance ou prestataire. Ce coût, souvent oublié, s'ajoute aux charges.
Questions fréquentes sur la résidence secondaire à Nice
Combien coûte une résidence secondaire à Nice ?
Pour un appartement de 45 m², comptez environ 228 000 € dans le secteur Riquier et Port, 290 000 € vers Jean Médecin, 333 000 € dans le Carré d'Or élargi et 434 000 € au Mont Boron, sur la base des prix relevés au 1er août 2026. Il faut y ajouter environ 5,81 % de droits de mutation.
Paie-t-on la taxe d'habitation sur une résidence secondaire à Nice ?
Oui. La suppression de la taxe d'habitation ne concerne que les résidences principales. Nice se situant en zone tendue, la commune peut en outre appliquer une majoration comprise entre 5 % et 60 % de la part communale, votée par délibération du conseil municipal.
Peut-on louer sa résidence secondaire en location saisonnière à Nice ?
Pas librement. Depuis le 1er janvier 2026, la transformation d'un logement en meublé de tourisme exige une autorisation de changement d'usage délivrée par le maire, limitée à trois ans pour un particulier, non renouvelable et non transférable. Quatre secteurs sont soumis à quota et un numéro d'enregistrement est obligatoire sur chaque annonce.
Quelle est la part de résidences secondaires à Nice ?
13,8 % du parc, soit 33 235 logements sur 240 935, selon le recensement INSEE 2023 publié en 2026. Cette part est stable depuis 2017 (13,7 %) après une progression continue depuis les années 1990.
Quel quartier choisir pour un pied-à-terre sans voiture ?
Le Carré d'Or, le secteur des Musiciens, Jean Médecin et le Vieux-Nice permettent de vivre entièrement à pied, avec le tramway et la gare à proximité immédiate. Le Mont Boron et Cimiez, plus calmes, supposent en revanche un véhicule pour un usage confortable.
La revente d'une résidence secondaire est-elle imposée ?
Oui, la plus-value est imposable, avec un abattement progressif selon la durée de détention. Une exonération existe sous conditions pour la première cession d'un logement autre que la résidence principale lorsque le prix est remployé dans l'achat d'une résidence principale. Faites vérifier votre situation par le notaire avant la signature.
Un acheteur étranger peut-il acquérir une résidence secondaire à Nice ?
Oui, aucune restriction de nationalité n'existe pour l'acquisition immobilière en France. Les points d'attention portent sur la fiscalité de détention, la convention fiscale applicable et l'organisation de la succession. Notre guide dédié aux acheteurs étrangers, accessible depuis le blog, détaille ces démarches.
Pour aller plus loin
- Prix au m² à Nice en 2026 : les repères chiffrés par quartier.
- Frais de notaire à Nice : le coût réel d'une acquisition.
- Appartement vue mer à Nice : la prime de prix liée à la vue.
- Investir dans l'immobilier à Nice : passer d'un usage personnel à un usage locatif.
- 15 points à vérifier avant d'acheter : la check-list de visite.
- Vivre à Nice : ce que change un usage à l'année.
- Nice, Cannes ou Menton : arbitrer entre les villes de la Côte d'Azur, ou regarder du côté de Villefranche-sur-Mer et de Cagnes-sur-Mer.
- Appartements à vendre à Nice et studios à vendre à Nice : les biens disponibles.
Signature éditoriale
Méthodologie et sources
Dernière mise à jour : 27 août 2026.
Sources : INSEE, recensement de la population 2023 pour la commune de Nice (06088), publié en 2026 ; base DVF (Demandes de valeurs foncières, DGFiP et Etalab) exploitée par PAP au 1er août 2026 ; indice Meilleurs Agents d'août 2026 ; règles de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires publiées par le ministère de l'Économie et impots.gouv.fr ; règlement de changement d'usage de la Métropole Nice Côte d'Azur, délibération du Conseil métropolitain du 5 décembre 2025, applicable depuis le 1er janvier 2026 ; loi Climat et résilience du 22 août 2021 pour le calendrier des interdictions de location liées au DPE ; Géorisques pour le classement sismique.
Limites : cette page présente un cadre général et ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil juridique. Les taux de majoration de la taxe d'habitation et l'état du dispositif de changement d'usage évoluent par délibération locale : vérifiez-les auprès de la Métropole Nice Côte d'Azur et de votre centre des finances publiques avant de vous engager. Pour un accompagnement, consultez les agences immobilières à Nice ou notre formulaire de contact.