Observatoire des prix
Prix au m² à Nice en 2026 : chiffres, quartiers et méthode de lecture
Au 1er août 2026, le prix moyen d'un appartement ancien à Nice se situe entre 4 864 €/m² selon les données de ventes DVF exploitées par PAP et 5 206 €/m² selon l'indice Meilleurs Agents. Les maisons ressortent nettement plus haut, autour de 6 453 à 6 966 €/m². L'écart entre les sources ne traduit pas une erreur : il vient de méthodes de calcul différentes, l'une fondée sur les actes de vente réellement signés, l'autre sur une modélisation des biens mis en marché.
Cette page rassemble les repères de prix au mètre carré à Nice pour 2026, quartier par quartier, avec la date et la source de chaque chiffre. Elle explique aussi pourquoi deux appartements situés dans la même rue peuvent afficher 30 % d'écart au mètre carré, et comment convertir un prix affiché en budget réel une fois les droits de mutation intégrés.
En bref
- Appartements anciens : 4 864 €/m² (DVF et PAP, 1er août 2026), 5 206 €/m² (Meilleurs Agents, août 2026).
- Fourchette communale : environ 4 219 à 8 224 €/m² selon PAP, 3 293 à 7 501 €/m² selon Meilleurs Agents.
- Écart entre quartiers : plus du simple au double, de Carras (4 230 €/m²) au Mont Boron (9 653 €/m²).
- Tendance : +0,1 % sur un an et +14,1 % sur cinq ans pour les appartements (Meilleurs Agents, août 2026).
- Budget réel : ajouter environ 5,81 % de droits de mutation, les Alpes-Maritimes n'ayant pas relevé leur taux départemental.
Quel est le prix au m² à Nice en 2026 ?
Il n'existe pas un prix unique de l'immobilier à Nice, mais plusieurs indicateurs qui mesurent des choses différentes. Le tableau ci-dessous les met côte à côte, avec leur date de référence, ce qui est la seule façon honnête de comparer.
| Source | Appartements | Maisons | Date de référence | Base de calcul |
|---|---|---|---|---|
| DVF et PAP | 4 864 €/m² | 6 966 €/m² | 1er août 2026 | Ventes réellement enregistrées (base DVF, Etalab) complétées par les annonces PAP |
| Meilleurs Agents | 5 206 €/m² | 6 453 €/m² | Août 2026 | Indice modélisé à partir des biens en vente et des transactions notariales |
| PAP, analyse annuelle | 4 843 €/m² | Non communiqué | Avril 2026 | Moyenne communale, évolution de +1,2 % sur un an |
Sources : base DVF (Demandes de valeurs foncières, Etalab / data.gouv.fr) exploitée par PAP, indice Meilleurs Agents. Chiffres relevés en août 2026.
Retenir un ordre de grandeur est plus utile qu'un chiffre au euro près : un appartement ancien à Nice se négocie majoritairement entre 4 200 et 8 200 €/m², les extrêmes correspondant à des situations très particulières, immeuble ancien à rénover d'un côté, vue mer panoramique sur une adresse recherchée de l'autre.
Pourquoi les sources ne donnent pas le même prix
Trois différences de méthode expliquent l'essentiel des écarts observés entre les baromètres immobiliers niçois.
1. Le périmètre des biens mesurés
La base DVF recense les mutations réellement signées chez le notaire, y compris les ventes de biens vétustes, les successions et les transactions entre proches. Un indice construit sur les biens mis en vente reflète, lui, une offre déjà sélectionnée, souvent mieux tenue. Le même parc, observé à deux moments du cycle de vente, ne produit pas la même moyenne.
2. Le décalage temporel
Une vente signée en août 2026 correspond à un prix négocié trois à quatre mois plus tôt. Les données DVF décrivent donc le marché du printemps, alors qu'un indice d'annonces décrit celui de l'été. Dans une phase de marché stable comme celle observée à Nice en 2026, cet écart reste modéré. Il devient trompeur lors d'un retournement.
3. Le traitement des surfaces annexes
Terrasses, caves, parkings et surfaces non habitables sont valorisés différemment selon les méthodes. À Nice, où la terrasse et le parking pèsent lourd dans la valeur d'un appartement, ce point suffit à décaler une moyenne de plusieurs centaines d'euros au mètre carré.
À retenir
Un prix au mètre carré n'a de valeur que comparé à lui-même dans le temps, sur la même source et le même périmètre. Comparer le chiffre DVF d'une année au chiffre Meilleurs Agents de l'année suivante ne mesure rien.
Prix au m² à Nice par quartier
C'est à l'échelle du quartier que le prix au mètre carré redevient exploitable. Les valeurs ci-dessous sont issues des ventes enregistrées et complétées par les annonces, au 1er août 2026.
| Secteur | Prix moyen appartement | Profil du secteur |
|---|---|---|
| Mont Boron | 9 653 €/m² | Colline résidentielle, vues mer dégagées, villas et petites copropriétés |
| France et Negresco | 7 579 €/m² | Front de mer, immeubles de la villégiature, forte valeur d'adresse |
| Victor Hugo et Buffa | 7 392 €/m² | Carré d'Or élargi, bourgeois anciens, commerces et écoles |
| Musiciens | 6 642 €/m² | Central, patrimonial, très demandé en résidence secondaire |
| Jean Médecin | 6 446 €/m² | Hypercentre commerçant, tramway, forte liquidité à la revente |
| Rossini | 5 795 €/m² | Centre calme, immeubles bourgeois, clientèle familiale |
| La Californie | 5 158 €/m² | Ouest résidentiel, résidences avec extérieurs et stationnement |
| Riquier | 5 060 €/m² | Est populaire en transformation, tramway, proximité du Port |
| Rimiez | 5 036 €/m² | Collines nord, environnement vert, dépendance à la voiture |
| Diables Bleus | 4 617 €/m² | Nord-est, budgets d'entrée, marché locatif actif |
| Carras | 4 230 €/m² | Ouest proche aéroport, parc récent et grands ensembles |
Source : base DVF (Etalab) et annonces PAP, relevé au 1er août 2026. Moyennes indicatives, hors biens d'exception.
Pour une lecture qualitative de chaque secteur, rue par rue, la page prix immobilier à Nice par quartier détaille les critères qui justifient ou non un prix élevé. Le répertoire complet des quartiers de Nice permet ensuite d'entrer dans le détail d'un secteur précis, du Vieux-Nice au Cimiez.
Ce qui fait varier le prix au m² dans un même quartier
À Nice, l'écart intra-quartier atteint couramment 25 à 40 %. Six critères expliquent presque toute cette dispersion.
La vue et l'étage
Une vue mer réelle, pas seulement latérale, et un étage élevé avec ascenseur constituent la première prime de prix, devant l'adresse elle-même.
L'extérieur
Terrasse praticable, balcon profond ou jardin privatif : dans une ville où le climat permet de vivre dehors dix mois par an, la surface extérieure se paie.
Le stationnement
Un parking en centre-ville niçois se valorise fortement et conditionne la revente pour une clientèle familiale ou étrangère.
La copropriété
Charges annuelles, travaux votés, fonds de travaux, présence d'un ascenseur : une copropriété fragile décote un bien indépendamment de son adresse.
Le DPE
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location nue en résidence principale. Les classes F suivront au 1er janvier 2028.
Le bruit
Axe passant, proximité d'une sortie de bar, exposition à la Promenade : deux immeubles voisins n'offrent pas le même confort ni la même revente.
Ces six critères sont détaillés dans notre check-list des 15 points à vérifier avant d'acheter un appartement à Nice, et déclinés adresse par adresse dans le guide des meilleures rues de Nice.
Prix d'achat et loyers : le rapport réel
Le prix au mètre carré ne prend son sens, pour un investisseur, qu'une fois rapproché des loyers pratiqués. À Nice, les petites surfaces se louent nettement plus cher au mètre carré que les grands logements, ce qui explique la pression sur les studios et les deux-pièces.
| Typologie | Meublé | Non meublé |
|---|---|---|
| Studio | 26,0 €/m² | 23,5 €/m² |
| Deux pièces | 20,1 €/m² | 18,2 €/m² |
| Trois pièces | 18,2 €/m² | 16,3 €/m² |
| Quatre pièces | 17,2 €/m² | 16,0 €/m² |
Source : baromètre SeLoger, loyers observés à Nice, janvier 2026. Loyer moyen toutes typologies confondues : environ 20 €/m².
Sur ces bases, un deux-pièces acheté 5 200 €/m² et loué 18,2 €/m² non meublé dégage un rendement brut voisin de 4,2 %, avant charges, taxe foncière et vacance. Le calcul complet, avec les régimes fiscaux applicables, figure sur la page investir dans l'immobilier à Nice.
Du prix affiché au budget réel
Un prix au mètre carré ne représente jamais le décaissement total. Trois postes s'y ajoutent systématiquement.
Les droits de mutation
Dans l'ancien, les droits de mutation à titre onéreux s'élèvent à environ 5,81 % du prix de vente dans les Alpes-Maritimes. Le département n'a pas voté la hausse à 5 % du taux départemental ouverte par la loi de finances pour 2025, contrairement au Var voisin qui applique 6,32 %. Sur un achat de 400 000 €, l'écart représente près de 2 000 €.
Les frais annexes
Émoluments du notaire, frais de dossier bancaire, garantie du prêt et, le cas échéant, honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Le détail poste par poste est décomposé sur la page frais de notaire pour un achat à Nice.
Les charges récurrentes
Charges de copropriété, taxe foncière et, pour un bien qui ne devient pas la résidence principale, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Nice figurant en zone tendue, la commune peut appliquer une majoration comprise entre 5 et 60 % de cette taxe. Ce point est développé sur la page résidence secondaire à Nice.
Tendance du marché niçois en 2026
Après la correction de 2023 et 2024, le marché niçois est entré dans une phase de stabilisation. L'indice Meilleurs Agents relève +0,1 % sur douze mois pour les appartements en août 2026, et +14,1 % sur cinq ans. PAP mesurait de son côté +1,2 % sur un an en avril 2026. Aucune de ces mesures ne décrit un emballement.
Trois facteurs structurels soutiennent les valeurs. Le parc est contraint : Nice compte 240 935 logements pour 357 737 habitants, dont 13,8 % de résidences secondaires et logements occasionnels, ce qui réduit d'autant l'offre disponible à l'année (INSEE, recensement 2023, publié en 2026). L'attractivité reste forte, avec 15,23 millions de passagers à l'aéroport Nice Côte d'Azur en 2025, deuxième plateforme française. Enfin, l'encadrement des meublés de tourisme entré en vigueur au 1er janvier 2026 redirige une partie du parc vers la location classique plutôt que vers la vente.
Le suivi mois par mois est publié dans l'observatoire du marché immobilier de Nice 2026.
Questions fréquentes sur le prix au m² à Nice
Quel est le prix moyen du m² à Nice en 2026 ?
Entre 4 864 €/m² selon les ventes enregistrées dans la base DVF exploitée par PAP au 1er août 2026 et 5 206 €/m² selon l'indice Meilleurs Agents d'août 2026, pour un appartement ancien. Les maisons se situent entre 6 453 et 6 966 €/m².
Quel est le quartier le plus cher de Nice ?
Le Mont Boron, avec une moyenne de 9 653 €/m² pour les appartements au 1er août 2026. Suivent le secteur France et Negresco (7 579 €/m²) et Victor Hugo et Buffa (7 392 €/m²), qui correspondent au front de mer et au Carré d'Or élargi.
Quel est le quartier le moins cher de Nice ?
Parmi les secteurs couverts par les données de ventes, Carras affiche la moyenne la plus basse, à 4 230 €/m², devant les Diables Bleus (4 617 €/m²). Ces valeurs correspondent à des immeubles plus récents ou à des grands ensembles, souvent bien desservis mais éloignés de l'hypercentre.
Les prix immobiliers montent-ils à Nice en 2026 ?
Ils sont stables. Meilleurs Agents mesure +0,1 % sur un an en août 2026 et PAP +1,2 % en avril 2026. Sur cinq ans, la hausse cumulée atteint 14,1 % pour les appartements. Le marché niçois se caractérise en 2026 par une faible volatilité et une forte dispersion entre quartiers.
Combien coûte un appartement de 60 m² à Nice ?
Au prix moyen communal, environ 292 000 € à 312 000 € selon la source retenue, hors frais. En ajoutant 5,81 % de droits de mutation et les frais annexes, le budget réel se situe entre 310 000 et 335 000 €. Ce montant varie fortement selon le quartier : le même bien approche 580 000 € au Mont Boron.
Pourquoi deux appartements du même quartier n'ont-ils pas le même prix au m² ?
Parce que le prix au mètre carré agrège des caractéristiques que la moyenne efface : vue, étage, ascenseur, surface extérieure, stationnement, état de la copropriété, DPE et exposition au bruit. À Nice, ces six critères expliquent couramment 25 à 40 % d'écart à l'intérieur d'un même secteur.
Où trouver les prix de vente réels à Nice ?
Dans la base DVF publiée en open data par la Direction générale des finances publiques sur data.gouv.fr. Elle recense les mutations enregistrées, adresse par adresse, avec un décalage de quelques mois. C'est la seule source qui documente des prix effectivement signés et non des prix demandés.
Pour aller plus loin
- Prix immobilier à Nice par quartier : la lecture qualitative secteur par secteur.
- Observatoire du marché immobilier de Nice 2026 : le suivi actualisé des volumes et des tendances.
- Frais de notaire à Nice : le calcul complet des droits et émoluments.
- Investir dans l'immobilier à Nice : rendements, fiscalité et réglementation locative.
- Acheter une résidence secondaire à Nice : fiscalité et quartiers adaptés.
- Appartements vue mer à Nice : ce que la vue coûte réellement.
- Appartements à vendre à Nice et studios à vendre à Nice : les biens actuellement disponibles.
- Nice, Cannes ou Menton : comparer avant d'arbitrer, et les communes voisines de Cagnes-sur-Mer et Saint-Laurent-du-Var.
Signature éditoriale
Méthodologie et sources
Dernière mise à jour : 27 août 2026.
Méthodologie : les prix de vente proviennent de la base DVF (Demandes de valeurs foncières) publiée en open data par la DGFiP sur data.gouv.fr et exploitée par PAP, relevés au 1er août 2026, ainsi que de l'indice Meilleurs Agents d'août 2026. Les loyers proviennent du baromètre SeLoger de janvier 2026. Les données de population et de logement sont issues du recensement INSEE 2023, publié en 2026. La réglementation citée renvoie au Code général des impôts, à la loi Climat et résilience du 22 août 2021 et au règlement de changement d'usage de la Métropole Nice Côte d'Azur applicable depuis le 1er janvier 2026.
Limites : les prix indiqués sont des moyennes statistiques. Ils ne remplacent pas l'estimation d'un bien précis, qui dépend de son étage, de sa vue, de son état et de sa copropriété. Pour un avis sur un bien identifié, consultez les agences immobilières à Nice ou utilisez notre formulaire de contact.